7 étapes

Guide complet d'achat immobilier au Maroc

De la recherche du bien à la remise des clés — tout ce que vous devez savoir, que vous soyez résident ou MRE.

Étape 1

Rechercher un bien immobilier

Définir votre projet et explorer le marché

Définissez votre budget total (prix + frais notaire ~5-7% + frais bancaires) avant de commencer les visites.
Comparez les prix au m² par ville : Casablanca (Maarif, Ain Diab), Rabat (Agdal, Hay Riad), Marrakech (Guéliz, Hivernage), Tanger (Malabata, Centre-ville).
Privilégiez les biens avec Titre Foncier (TF) enregistré — évitez les melkiya non titrées qui compliquent le financement.
Vérifiez que le bien est libre de charges (hypothèques, saisies) via un certificat spécial auprès de la Conservation Foncière.
Pour les MRE : les visites à distance sont possibles, mais mandatez un avocat ou un proche de confiance pour les vérifications physiques.

Étape 2

La promesse de vente engage les deux parties

Le compromis (promesse synallagmatique de vente) fixe le prix, les conditions suspensives et le délai de réalisation.
L'arrhes standard est de 10% du prix. Ces arrhes sont perdues si vous vous rétractez, et le vendeur doit vous rembourser le double s'il se rétracte.
Insérez une clause suspensive d'obtention de prêt : si la banque refuse, vous récupérez vos arrhes.
Délai typique entre compromis et acte définitif : 2 à 4 mois selon la banque et le dossier.
Documents à préparer côté acheteur : CIN, justificatif de domicile, et chèque d'arrhes. Pour MRE : passeport + carte de séjour.

Étape 3

Comparez les offres et simulez vos mensualités

Consultez BuyMyDar pour comparer les 8 banques marocaines : taux fixe de 4,45% (CIH) à 4,90% (CDM) en 2026.
Taux fixe vs variable : le fixe offre la sécurité ; le variable est indexé sur les indices BAM et peut baisser si le taux directeur recule.
Daam Sakane : si le bien est ≤ 300 000 DH, l'État subventionne jusqu'à 100 000 DH. Vérifiez votre éligibilité.
MRE : l'apport minimum est de 30% du prix, versé en devises étrangères (art. 793 Office des Changes). Certaines banques acceptent jusqu'à 30 ans.
Simulation : pour un prêt de 1,5M DH sur 20 ans à 4,65%, la mensualité totale (assurance incluse) est d'environ 9 800 DH/mois.

Étape 4

Négocier le taux et comparer les conditions

Ne vous limitez pas à votre banque habituelle — les banques concurrentes offrent souvent de meilleures conditions pour attirer de nouveaux clients.
Négociez au-delà du taux : frais de dossier (souvent waivables), délai de déblocage des fonds, conditions de remboursement anticipé.
L'Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA) est plafonnée par BAM à 3% du capital restant ou 6 mois d'intérêts (le moindre des deux).
L'assurance emprunteur (ADI) est obligatoire. Le taux de marché est d'environ 0,43%/an du capital initial. Négociez-la séparément.
Demandez la Fiche d'Information Standardisée (FISE) à chaque banque pour comparer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).

Étape 5

Préparer toutes les pièces justificatives

Salarié résident : 3 derniers bulletins de salaire, attestation de travail récente, 6 relevés bancaires, 2 avis d'imposition, compromis de vente.
Fonctionnaire : attestation de salaire délivrée par la Trésorerie Générale du Royaume, dernier ordre de mission.
Travailleur indépendant : patente, 2 derniers bilans certifiés, 12 relevés bancaires, attestation d'affiliation CNSS.
MRE : tous les documents ci-dessus + titre de séjour, bulletins de salaire traduits, et justificatif d'apport en devises (≥30%).
Conseil : préparez des copies numérisées en amont — les délais sont souvent liés aux aller-retours de documents, pas au traitement bancaire.

Étape 6

Du dépôt du dossier à l'offre de prêt formelle

Délai moyen d'instruction : 10 à 30 jours ouvrés selon la banque et la complexité du dossier.
La banque effectue une analyse de solvabilité (taux d'effort ≤ 33%), une évaluation du bien (expertise immobilière), et une vérification des garanties.
L'accord de principe est oral ou écrit ; attendez l'offre de prêt officielle signée avant de considérer le financement sécurisé.
Si refus : demandez les motifs précis, corrigez les points bloquants (manque de pièces, taux d'effort trop élevé), et soumettez à une autre banque.
MRE : certaines banques disposent de correspondants à l'étranger (notamment en France et en Espagne) pour faciliter la constitution du dossier à distance.

Étape 7

L'acte authentique de vente et la remise des clés

La signature de l'acte authentique de vente se fait obligatoirement devant un notaire marocain (adoul pour les biens non titrés).
Le notaire vérifie la chaîne de propriété, purge les hypothèques éventuelles, et transfère officiellement le titre foncier à votre nom.
Frais d'acquisition typiques : droits d'enregistrement (4%), conservation foncière (1,5%), honoraires notaire (~0,5%), hypothèque (1%) — total ~6-7%.
Le déblocage des fonds bancaires s'effectue directement par virement au vendeur ou à son notaire le jour de la signature.
Après signature : la mise à jour du titre foncier à la Conservation Foncière prend 1 à 3 mois. Vous recevez ensuite votre TF au nom de l'acheteur.

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